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ENTREVISTA COM CARLOS MASSINI: CICOM COOPERATIVA HABITACIONAL

A Revista Preven entrevistou o presidente da CICOM, uma cooperativa habitacional para entender o seu funcionamento e o quanto esta modalidade de organização cooperativista habitacional pode ser acessada pelos trabalhadores para ter seu imóvel próprio.

Carlos Massini é presidente da Cooperativa CICOM. Advogado, mestrando em Gestão de Cooperativas pela PUC/PR, também é membro efetivo do Conselho Fiscal da FENACOHAB (Federação Nacional das Cooperativas Habitacionais).A CICOM é uma cooperativa habitacional que reúne a experiência de 15 anos de seus gestores.

Segundo seu presidente, a cooperativa oferece hoje diversos dispositivos de segurança que garantem a confiabilidade no processo, extinguindo mitos e conceitos que antes colocavam em dúvida os investimentos.

Oferece diferentes serviços que vão desde a construção, a contratação de profissionais e/ ou obtenção de empréstimos e atualmente está à frente dos empreendimentos habitacionais Fazenda da Serra e Mirante da Serra em Guarulhos/SP.

Para começar nossa entrevista, poderia nos resumir brevemente o que é a CICOM e qual é o seu propósito como cooperativa habitacional?

O mundo pós-pandemia vai ser moldado por opções que favoreçam o desenvolvimento social e econômico de forma racional e organizada.

O cooperativismo sempre atuou dentro dessa premissa, de modo que deve ser visto cada vez mais como uma ferramenta de inclusão social.

É assim que atuamos na CICOM, uma cooperativa habitacional regida pela Constituição Federal e por seu Estatuto Social e Regimento Interno, cujo propósito é o desenvolvimento e fomento de empreendimentos habitacionais, a fim de disponibilizar ao sócio-cooperado a adesão de unidades habitacionais a preço reduzido, na equivalência de um preço de custo, promovendo oportunidades.O Brasil é um país que tem enorme déficit habitacional, especialmente para pessoas de menor renda; como o Senhor vê essa questão? E quais as soluções que apontaria para mitigar essa situação?

O déficit habitacional é um problema histórico no País, e as modalidades tradicionais de aquisição de imóveis no Brasil não dão conta de resolver a questão unicamente, seja por ausência de novos programas habitacionais subsidiados pelo Governo, com regras mais facilitadas, oferta de crédito ou pela falta de suporte às entidades sem fins lucrativos no ramo habitacional.

Para se ter uma ideia, em Guarulhos (SP) o déficit de moradias é de 160.000 unidades; são milhares de famílias sem alternativa para resolver uma situação que é na prática um direito constitucional.

A mitigação desta situação pode se amparar em Projetos de Lei para facilitar a tomada de crédito de entidades sem fins lucrativos, no desenvolvimento de projetos habitacionais, sobretudo para empreendimentos voltados ao público de baixa renda, parcela atingida pela falta de oferta no mercado e muitas vezes sem acesso ao crédito.

O desenvolvimento de projetos habitacionais para baixa renda, em sistema cooperativo de autofinanciamento, por exemplo, é bastante complexo, pois depende de um número de associados suficiente para rateio de todos os custos, inclusive de construção.

O apoio à construção por agentes financiadores é restrito, já que a demanda não é qualificada e as taxas de juros mais altas em razão disso, ou seja, das características do empreendimento.

A solução, sem dúvida, para baixa renda é termos subsídios governamentais para suporte aos projetos habitacionais.

Hoje, para se conseguir crédito para a compra de um imóvel é necessário atender muitas exigências por parte dos agentes financeiros. Em que o sistema de cooperativa se diferencia do sistema tradicional para destravar o acesso ao imóvel próprio?

A forma de aquisição de imóvel no Brasil é tradicional e bastante seletiva, depende de renda, crédito aprovado, idade, e de comprovação de uma saúde financeira inigualável.

No sistema cooperativista estas necessidades, entretanto, não são impeditivas para se tornar sócio-cooperado da CICOM.

Explico: a análise de crédito e a comprovação de renda do sócio-cooperado não ocorrem antes, mas durante a execução de obras, de acordo com as integralizações de cotas-partes, durante os meses, até a entrega das chaves.

Isto permite, portando, que públicos de faixas etárias diferentes ou de rendas variadas possam participar e ter acesso a um imóvel de qualidade e que ao final, será entregue por um custo bem menor.

O contrato de financiamento da casa própria da CICOM segue o mesmo modelo do sistema mercantil tradicional?

Não, a cooperativa não transaciona operação de mercado, nem contrato de compra e venda de produto ou mercadoria, mas celebra Atos Cooperativos entre seus cooperados, para o desenvolvimento de seus projetos habitacionais, nos termos da Lei Federal 5.764/71, art. 79, parágrafo único.

Diferente do setor imobiliário, o sócio-cooperado participa de todas as etapas, desde a aquisição de terreno, da elaboração, aprovação e construção do empreendimento por recursos próprios ou financiamentos de apoio à produção de agentes financiadores, quando for o caso, de maneira igualitária entre todos os cooperados.

Dessa forma, os sócios-cooperados rateiam todos os custos: administrativos, construtivos e financeiros para execução dos empreendimentos, o que se torna vantajoso, por se tratar de rateio de custos, e não comercialização com fins de lucro.

Quais são as regras do financiamento do sistema da CICOM?

A CICOM disponibiliza atualmente alternativas de financiamento direto com a própria cooperativa, sem a necessidade de aprovação de crédito ou comprovação de renda para o empreendimento Fazenda da Serra.

Já para o Mirante da Serra, são seguidas as regras do crédito associativo do programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida).Quais as principais preocupações que devo ter em relação à documentação do imóvel?

Em uma cooperativa, os associados participam da elaboração e desenvolvimento de todas as etapas, diferente do setor de incorporação imobiliária, em que o adquirente (e não cooperado) compra uma unidade pronta ou na planta.

É imprescindível, portanto, que exista possibilidade técnica de implantação do empreendimento no local, demonstrado pela Certidão de Uso e Solo, Diretrizes Urbanísticas, Alvará de Construção e/ou outro documento emitido pela Prefeitura, conforme Plano Diretor e Zoneamento Municipal.

Da mesma forma, as autorizações ambientais precisam estar em dia e em execução, quando possível. Para imóveis prontos é necessário conferir a emissão do “Habite-se” (auto de conclusão de obra) pelo poder municipal.

Quais são as formas de pagamento disponíveis?

Atualmente, a Cooperativa atua em duas linhas, financiamento direto, sem comprovação de renda e análise de crédito, para o empreendimento Fazenda da Serra em Guarulhos, em até 216 vezes, o que são 18 anos para quitação.

A adesão é facilitada e a integralização dos custos do empreendimento, em cotas-partes, rateadas entre os sócio-cooperados.

A outra linha de atuação é o crédito associativo pelo programa Casa Verde e Amarela, da Caixa Econômica Federal.

Toda a documentação do processo de financiamento imobiliário passa por uma análise jurídica da Cooperativa? O objetivo é garantir a segurança da transação e a preservação das partes envolvidas?

Não só jurídica, mas desde a concepção de um novo projeto, até sua efetiva implantação, todos os empreendimentos da cooperativa são submetidos previamente a análises econômicas, técnicas e financeiras, a fim de preservar a viabilidade dos empreendimentos. A partir destas análises, a cooperativa passa a solicitar à Prefeitura e demais órgãos, dentro das diretrizes urbanísticas, laudos e estudos técnicos, para aprovação do empreendimento, respeitado o Plano Diretor e Zoneamento de cada localidade.

Dessa forma, a implantação dos empreendimentos segue um estrito rigor, para que estejam tecnica, economica e financeiramente viáveis.Qual o perfil dos bairros em que os imóveis estão localizados?

A Cooperativa preza pelo bem-estar, segurança e qualidade de vida de seus sócios-cooperados.

Dessa forma, os empreendimentos de Guarulhos estão localizados em bairros cujas infraestruturas são consideradas completas, próximas de instalações educacionais, de saúde e comerciais, que é o caso dos empreendimentos: Fazenda e Mirante da Serra que estão ao lado do Shopping Pátio e Shopping Maia de Guarulhos, dotados de infraestrutura de acesso viário, além de proximidade com comunidades escolar e de atendimento à saúde.

Existe algum público específico que a cooperativa atende, ou não?

A Cooperativa CICOM é de livre adesão, qualquer interessado pode se tornar sócio-cooperado.

Como faço para conhecer as condições de ADESÃO dos imóveis construídos pela Cooperativa?

Hoje, a Cooperativa possui uma Central de Relacionamento, via telefone e Whatsapp, para atender interessados e sócios-cooperados; está também nas redes sociais, e possui pontos de atendimento, com agendamento de horário.

A cooperativa celebra prioritariamente, em razão da pandemia, Atos Cooperativos, via plataforma de assinaturas digitais, com validade jurídica em todo território nacional. Todos os detalhes estão no nosso site www.cooperativacicom.com.br

Em sua opinião, qual a maior dificuldade no país para a liberação de crédito imobiliário, tanto para a construtora quanto para o mutuário?

Em um cenário de pandemia em que houve a liberação de crédito de maneira facilitada para construtoras, com taxas de financiamento menores, financiadas pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), não houve, ao mesmo tempo, atenção para as Cooperativas, que dependem prioritariamente da receita de seus cooperados, linhas de crédito, dotação orçamentária ou projetos de lei neste sentido.

É muito restrita, deste modo, a tomada de crédito por parte das Cooperativas, sobretudo por não possuírem lucro, tão somente ingresso e dispêndio de recursos.

Nesse momento, quais são as obras que a CICOM está tocando? Como anda a fase de construção, e qual é o perfil dos interessados em adquirir esses imóveis?

Foram iniciadas as obras preliminares do empreendimento Fazenda da Serra em Guarulhos, que possui todas as aprovações construtivas e ambientais para execução.

Atualmente, o perfil do sócio-cooperado é, em grande parte, do setor público, uma vez que o financiamento é direto, e não há comprometimento de margem consignável do holerite; há também um público com restrição de crédito e profissionais de renda informal.

Como é feito o acompanhamento das obras executadas pela CICOM? Os prazos são cumpridos?

A CICOM, hoje, possui uma Diretoria Técnica, composta por Responsável Técnico de todas as etapas, as quais são executadas por prestadores com Certidão de Acervo Técnico (CAT) e Anotações de Responsabilidades Técnicas (ART).

O rol de parceiros construtores da Cooperativa também possui empresas certificadas pelo Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H), instituído pelo Ministério de Desenvolvimento Regional (MDR) e avaliadas, na gestão de risco da Caixa Econômica Federal (GERIC) em rating A.

Os prazos de obra são determinados pelos Agentes Financiadores, quando executados com tomada de crédito de apoio à construção, e quando em autofinanciamento, pelos próprios sócios-cooperados, conforme o ingresso de recursos e adimplência de todos.

Como prevê o regime das cooperativas, as assembleias são organizadas para prestação de contas e acompanhamento de todos.

Sabemos que o setor da Construção Civil é um dos mais suscetíveis a acidentes no trabalho; como a CICOM atua frente a seus colaboradores para evitar acidentes e para lidar com os cuidados do vírus da COVID-19? Para esses casos, existe algum protocolo de segurança para os trabalhadores?

A CICOM segue todas as Normas Regulamentadoras em vigor, e para os cuidados com o COVID-19 disponibilizou máscaras N95/PFF2 a todos os trabalhadores envolvidos, a instalação de álcool em gel em todos os setores, e a aplicação rotineira de instrução de higienização e medidas adotadas para evitar a proliferação do vírus, além de outras medidas, como home office para setor administrativo e digitalização do relacionamento com os sócios-cooperados.

O senhor gostaria de colocar mais alguma informação que julgue relevante?

Acrescento que o cooperativismo habitacional é uma grande solução alternativa às práticas tradicional de aquisição de imóvel no Brasil, e importante protagonista do bem-estar social, qualidade de vida e integração sócio-comunitária, sobretudo neste momento de pandemia. Faço referência inclusive à Organização das Nações Unidas, que estabeleceu parâmetros para adequar ao modelo de sociedade, ampliando a responsabilidade compartilhada, solidariedade global e colaboração ampla com as ações urgentes de ajuda às pessoas necessitadas, durante e pós-pandemia.

A ONU fez um apelo para que as empresas, através dos empregos ou outros meios de subsistência adotem meios que favoreçam a recuperação segura das sociedades e economias, através de um caminho mais sustentável.

Os objetivos estabelecidos pela ONU são muito similares aos princípios básicos do cooperativismo, e neste momento podemos ser cada vez mais protagonistas da mudança que se espera, para alcançar essa união global de sobrevivência.


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